臺北市大安區永康街商圈
店面型態與商業活動調查分析
鄭一正
臺北市立教育大學歷史與地理學系研究生
一、緣起
研究者自師範學院畢業分發至永康街附近的國小服務,業已八年。這幾年來與永康街商圈朝夕相處之下,對附近的環境已十分熟悉,不論是對當地的人(學生與家長)、事(近年來的發展)、物(不斷開幕的新店與倒閉的店家)都已經產生相當程度的認同與情感。為協助國小社區整體課程的建立,以及對永康街商圈想要有更深一層的了解,便著手進行永康街商圈店面型態與商業活動調查分析。
二、永康街商圈的背景
永康街的行政範圍,橫跨永康、福住、錦安與龍安四里。在清領時期,此區域因瑠公圳灌溉,呈現農田遍布、炊煙杳杳的景象。到了日據時期,永康街南段仍是一片農村景象;而北段則已成為總督府的官舍區,後來又在今麗水街以西至杭州南路一帶設置台北監獄(1899年),後來改為台北刑務所(今址郵政管理大樓),如今的永康里便是當年刑務所的勞動農場。戰後,大陸來台移民逐漸進駐這些文官宿舍,宿舍的主人多為高級政府官員。民國50年初期,永康街的黑瓦矮房陸續改建為四樓公寓,後來時逢中美斷交,移民海外的住戶眾多,部分房舍紛紛轉售或出租,接受了另一批新移民進入,便逐漸改變永康街風貌。
民國60年後,永康街商圈逐漸以「永康公園」為中心,向四周輻射發展並成形,至今範圍已經擴展為自信義路到金華街的永康街巷,並涵蓋麗水街、部分的金山南路二段的巷弄,從街口的信義路二段到街底附近的金華街約有
三、研究目的
(一) 調查永康街商圈商店型態、種類與地點分佈。
(二) 分析永康街商圈商店型態、種類與地點之間的關係。
四、研究設計
(一)
研究方法:採用田野調查法,對調查範圍內各類型的店家進行訪談、記錄、攝影等實查,以做為主要資料蒐集方式,並對部分熟知永康商圈發展的居民進行訪談,做為資料分析時之輔助。
(二)
調查範圍:範圍選定以永康公園(★處)為中心,向四周輻射而出之商店街廓,並且排除住宅區密集區,所界定出的範圍包括信義路二段、金山南路二段、永康街、麗水街、金華街等巷弄,總面積約0.14平方公里,其詳細調查範圍請詳見圖一。
★
圖一:永康街商圈範圍圖
(三) 研究步驟:
(四) 研究工具:由研究者自行擬定實查調查表「永康街商店分佈與商業活動調查表」,並為方便調查工作進行與資料整理,其中再細分出「美食類」與「生活類」二種細項。
五、資料整理與分析
(一) 店家種類:
1. 美食類
經實地調查後,研究者將總數149家美食類店家以國籍或較大的地理區域,來進行歸類與區別,依食物國籍歸納出「臺灣」、「中國及香港」、「東北亞」、「東南亞」、「歐洲」、「美國」等6種國別之分類,詳細內容如下表1:
2. 生活類
經實地調查發現,研究範圍內共有大小不同、種類繁多的生活類店家總數208家,並以行業及販賣商品做歸類與區別的標準,總計歸納出下列9項「服飾」、「鞋子」、「藝品、古董與珠寶」、「診所與醫藥」、「美容、美髮及按摩」、「印刷」、「機汽車修理」、「教育與文具」及「其他」之分類,詳細內容如下表2:
表1:美食類店家分類表
國別 |
數量 |
主要美食 |
臺灣 |
33 |
珍奶、臺菜、蝦仁肉丸 |
中國及香港 |
41(中) |
牛肉麵、湯包麵點、茶葉、中菜 |
4(港) |
燒臘 |
|
東北亞 |
21(日) |
蓋飯、拉麵、涮涮鍋 |
3(韓) |
人參雞 |
|
東南亞 |
3(印度) |
咖哩飯 |
2(越) |
河粉 |
|
3(泰) |
泰國菜 |
|
歐洲 |
1(英) |
英式下午茶 |
6(法) |
法式料理、咖啡 |
|
5(義) |
義大利麵、披薩、咖啡 |
|
1(德) |
德國香腸 |
|
8(西式) |
麵包、蛋糕 |
|
美國 |
18 |
咖啡、漢堡、便利商店 |
總數 |
149 |
|
表2:生活類店家分類表
類別 |
數量 |
主要商品 |
服飾 |
54 |
流行服飾、中式棉衣 |
鞋子 |
10 |
女鞋 |
藝品、古董與珠寶 |
41 |
生活藝品、精品、古董、藝術品、珠寶 |
醫療 |
22 |
藥品、各科診所 |
美容 |
21 |
美容、美髮、精油按摩 |
印刷 |
8 |
影印、印刷 |
機汽車修理 |
5 |
機、汽車修理 |
教育 |
10 |
圖書租借與販賣、文具、才藝教學 |
其他 |
37 |
眼鏡、百貨、裝潢、手機、花藝等 |
總數 |
208 |
|
1. 店家密集度
(1)店家數:在這小小的街廓範圍面積內共擠入了357個店家,若單以永康街、信義路二段、麗水街及金華街所圍成的長方形區塊(面積0.04平方公里),便擠入了243個店家,可見此商圈已經極高度商業化了,與民國60年代初期僅有少數幾家小吃店相比,環境變化十分劇烈。
(2)美食類店家:總數為149的店面,佔所有店面的42﹪。細觀臺北市各重要商圈,永康街商圈實為少數以美食聚集為特色的商圈。
(3)生活類店家:總數為208的店面,佔所有店面的58﹪。
(一) 店家分布與區位
1.
美食類:永康街商圈上美食類店家分布區位較不明顯,從街口到街尾都有不少店家落腳,但總體而言,鄰近永康公園週邊巷弄的店家密集度是比較高的,各式小吃與各國美食都可見到。若以美食種類來比較,永康街仍有兩種類型的美食呈現小小的聚集現象:(見圖二)
(1)
街口附近的湯包麵點類店家,如鼎泰豐、高記、群香品。聚集的可能原因據研究者訪談街上居民得知,可能為鼎泰豐生意興旺、名聲遠播,其他店家見有利可圖,便陸續進駐其週邊。
(2)
金華街243巷的咖啡店家,如SHIN'S BAGEL、永康階、瑪汀妮芝、遊子、烘焙者等。243巷雖然與永康公園鄰近,但因為巷內店家數不多,且與住宅區相鄰,整體風格不同於永康街的喧鬧,而是呈現出一種住宅區幽靜,這種優雅的氣氛吸引了許多的咖啡店進駐,形成一種獨特的商業聚集。
2.
生活類:永康街商圈上生活類店家種類眾多分布亦分散,但仍有數類呈現聚集現象,形成明顯的區位特徵。
(1)
服飾類:信義路、永康街、永康街13巷及麗水街所圍出的範圍內,聚集原因應是離永康街口近,附近又有著名的美食店面,吸引人潮聚集而吸引店家陸續進駐。
(2)
印刷類:此類的店家出現,是因為研究範圍內有兩所大學(淡江大學城區部、政大公行中心)設置,有其市場需求而存在。印刷類店家便圍著兩所大學的週邊設置(麗水街與金華街),與一般大學附近的印刷業聚集現象相似。
(3) 藝品、古董與珠寶類:據受訪店家表示永康街的外國客源,日本遊客最多,他們在用餐後仍會在永康街商圈逛街購物,抓住日本人出國旅遊會購買紀念品或異國風情禮品的心態,因此許多販賣中國風手工藝品與古董的店面便因為此種需求而生。但由於永康街店面租金昂貴,此類商店客源又有其特殊性,來客數不像美食類店家眾多,故此類店家多有店面小及遠離主街的特性,主要聚集位置在麗水街上(永康街12巷至金華街)。
藍:服飾類 紅:湯包麵點類 綠:印刷類 棕:咖啡類 粉紅:藝品、古董與珠寶類
圖二:永康商圈各類商家區位圖
(二) 店家位置與大小:
永康街總店家數目前共有357家店面,大多數店家都集中在「永康街、麗水街及兩街之間的巷弄」。永康街商圈屬於社區型住商混合類型的商圈,由於腹地較小,各商家開設位置皆為原先的住家,店面大小受限於原先的建築物(30~40年的公寓)的格局,且位置幾乎都在1樓,2樓以上幾乎仍是自用住宅,僅有信義路二段及麗水街(金華國小旁)上有位於2樓以上的店面。
各商家店面面寬多為3~
(三) 店家租金價格:
誠如前述,永康街商圈店面大多屬小型店,其原因亦可能是受到租金價格的影響。永康街商圈內極少出現自有店面的商家,絕大多都是外地人租借店面做生意的。永康商圈以美食聞名,人潮的聚集有其時間性與特殊性,通常過了用餐時間,人潮退去後店家營收的狀況就有明顯的差異,故租金變成為店家經營的沉重負擔,為了減少租金成本壓力店面,自然就能小就小。
根據調查,永康街商圈店面租金價格因區段位置(詳見圖三)而有所差異,但平均租金約為每坪12000元左右,並以永康街為中心向兩旁遞減。若詳細以區段來分別租金價位,則以「前段」:信義路二段與永康街口到冰館(永康街13巷口)為最貴每坪租金可達30000元以上(冰館店月租約為18萬,店面大小約為
圖三:永康街商圈店面租金區段圖
「中段」:從冰館到永康公園底(永康街31巷口)租金水準仍有每坪10000~15000元,位於永康街上面對公園的店租較高,巷弄內的商家店租則略低。大多數的美食類餐廳或小吃都位於公園附近的街巷內,各國籍的美食料理都能在此區找得到,如老張牛肉麵、永康刀削麵以及日式拉麵店等。
而過了公園之後,即為「後段」:永康街31巷起到金華街口,由於永康街街道至此已變小且無法雙向通車,再加上距離人潮最多的路口已有
六、結論
(一)
經實地調查,永康街商圈為高度商業化、多國美食及各類商店密集的社區型商圈。
1.永康街內聚集多國美食料理進駐,各式小吃、餐廳數目眾多,以中港台料理為最多(75家),佔了一半以上,其次則為日式料理(21家)、歐系餐廳(21家)。
2.生活類以服飾類店數(54家)為最多,藝品、古董與珠寶類店數居次(41家)。
3.以永康街、信義路二段、麗水街及金華街所圍成的長方形區塊(面積0.04平方公里),便擠入了243個店家,可見此商圈已經極高度商業化了。
(二)
店家分布基本上是無規則性的,僅美食類的湯包麵點類、咖啡店及生活類中的服飾類、印刷類、藝品、古董與珠寶類具有較明顯聚集現象。
1.湯包麵點類:聚集位置約在信義路永康街口附近的範圍。
2.咖啡店:聚集位置在金華街243巷。
3.服飾類:信義路、永康街、永康街13巷及麗水街所圍出的範圍。
4.印刷類:淡江大學城區部、政大公行中心附近。
5.藝品、古董與珠寶類:主要聚集位置在麗水街上(永康街10巷至金華街之間)。
〈三〉永康商圈店面大多屬小型店,主要原因為受限於原先的建築物(30~40年的公寓)的格局,以及租金過高造成成本壓力所致。
1.
永康街商圈屬於社區型住商混合類型的商圈,各商家店面大小受限於原先的建築物(30~40年的公寓)的格局,且位置幾乎都在1樓,2樓以上幾乎仍是自用住宅。
2. 永康街商圈的租金價格因區段位置不同而有所差異,平均租金約為每坪12000元,並以永康街為中心向兩旁遞減。
3. 「前段」:信義路二段與永康街口到冰館(永康街13巷口)為最貴,租金價格大致上為每坪15000~20000元。因為人潮最多,吸引大型連鎖性商店進駐,如現有的金石堂、Mister Donut、聖瑪莉、屈臣氏等。
4. 「中段」:從冰館到永康公園底(永康街31巷口)租金水準仍有每坪10000~15000元。大多數的美食類餐廳或小吃都位於此區內,各種不同的異國美食在此區都能找得到。
5. 「後段」:永康街31巷起到金華街口,租金價格為每坪6000~10000元之間不等。街道變小,商業活動減少,加上住宅密集的因素,使得店家的型態逐漸轉換成提供當地居民需求的商店,例如:寵物店、租書店、中藥行、美容按摩、便當店以及五金行等。
七、參考資料
1.
王智民(2000)。零售業經濟特性與店址選擇關係之研究。私立逢甲大學土地管理學系研究所碩士論文。
2.
朱柔若(2002)。社會研究方法-質化與量化取向。
3.
郭至剛 (2004)。全球化脈絡下的社區營造與縉紳化--台北市永康社區的建構與轉化。臺灣大學建築與城鄉研究所碩士論文。
4.
莊武釗(1985)。台北商業區商業活動特性之研究。中興大學都市計劃研究所碩士論文。
5.
少年及兒童休閒資訊網『美食、精品、咖啡館~永康公園生活圈』http://young.tp.edu.tw/case/20040817/20040817_01.html