臺北市大安區永康街商圈
店面型態與商業活動調查分析
鄭一正
臺北市立教育大學歷史與地理學系研究生
一、緣起
研究者自師範學院畢業分發至永康街附近的國小服務，業已八年。這幾年來與永康街商圈朝夕相處之下，對附近的環境已十分熟悉，不論是對當地的人（學生與家長）、事（近年來的發展）、物（不斷開幕的新店與倒閉的店家）都已經產生相當程度的認同與情感。為協助國小社區整體課程的建立，以及對永康街商圈想要有更深一層的了解，便著手進行永康街商圈店面型態與商業活動調查分析。
二、永康街商圈的背景
永康街的行政範圍，橫跨永康、福住、錦安與龍安四里。在清領時期，此區域因瑠公圳灌溉，呈現農田遍布、炊煙杳杳的景象。到了日據時期，永康街南段仍是一片農村景象；而北段則已成為總督府的官舍區，後來又在今麗水街以西至杭州南路一帶設置台北監獄（1899年），後來改為台北刑務所（今址郵政管理大樓），如今的永康里便是當年刑務所的勞動農場。戰後，大陸來台移民逐漸進駐這些文官宿舍，宿舍的主人多為高級政府官員。民國50年初期，永康街的黑瓦矮房陸續改建為四樓公寓，後來時逢中美斷交，移民海外的住戶眾多，部分房舍紛紛轉售或出租，接受了另一批新移民進入，便逐漸改變永康街風貌。
民國60年後，永康街商圈逐漸以「永康公園」為中心，向四周輻射發展並成形，至今範圍已經擴展為自信義路到金華街的永康街巷，並涵蓋麗水街、部分的金山南路二段的巷弄，從街口的信義路二段到街底附近的金華街約有
三、研究目的
（一） 調查永康街商圈商店型態、種類與地點分佈。
（二） 分析永康街商圈商店型態、種類與地點之間的關係。
四、研究設計
（一）
研究方法：採用田野調查法，對調查範圍內各類型的店家進行訪談、記錄、攝影等實查，以做為主要資料蒐集方式，並對部分熟知永康商圈發展的居民進行訪談，做為資料分析時之輔助。
（二）
調查範圍：範圍選定以永康公園（★處）為中心，向四周輻射而出之商店街廓，並且排除住宅區密集區，所界定出的範圍包括信義路二段、金山南路二段、永康街、麗水街、金華街等巷弄，總面積約0.14平方公里，其詳細調查範圍請詳見圖一。
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圖一：永康街商圈範圍圖
（三） 研究步驟：
（四） 研究工具：由研究者自行擬定實查調查表「永康街商店分佈與商業活動調查表」，並為方便調查工作進行與資料整理，其中再細分出「美食類」與「生活類」二種細項。
五、資料整理與分析
（一） 店家種類：
1. 美食類
經實地調查後，研究者將總數149家美食類店家以國籍或較大的地理區域，來進行歸類與區別，依食物國籍歸納出「臺灣」、「中國及香港」、「東北亞」、「東南亞」、「歐洲」、「美國」等6種國別之分類，詳細內容如下表1：
2. 生活類
經實地調查發現，研究範圍內共有大小不同、種類繁多的生活類店家總數208家，並以行業及販賣商品做歸類與區別的標準，總計歸納出下列9項「服飾」、「鞋子」、「藝品、古董與珠寶」、「診所與醫藥」、「美容、美髮及按摩」、「印刷」、「機汽車修理」、「教育與文具」及「其他」之分類，詳細內容如下表2：
表1：美食類店家分類表
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國別 |
數量 |
主要美食 |
|
臺灣 |
33 |
珍奶、臺菜、蝦仁肉丸 |
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中國及香港 |
41（中） |
牛肉麵、湯包麵點、茶葉、中菜 |
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4（港） |
燒臘 |
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東北亞 |
21（日） |
蓋飯、拉麵、涮涮鍋 |
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3（韓） |
人參雞 |
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東南亞 |
3（印度） |
咖哩飯 |
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2（越） |
河粉 |
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3（泰） |
泰國菜 |
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|
歐洲 |
1（英） |
英式下午茶 |
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6（法） |
法式料理、咖啡 |
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5（義） |
義大利麵、披薩、咖啡 |
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|
1（德） |
德國香腸 |
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|
8（西式） |
麵包、蛋糕 |
|
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美國 |
18 |
咖啡、漢堡、便利商店 |
|
總數 |
149 |
|
表2：生活類店家分類表
|
類別 |
數量 |
主要商品 |
|
服飾 |
54 |
流行服飾、中式棉衣 |
|
鞋子 |
10 |
女鞋 |
|
藝品、古董與珠寶 |
41 |
生活藝品、精品、古董、藝術品、珠寶 |
|
醫療 |
22 |
藥品、各科診所 |
|
美容 |
21 |
美容、美髮、精油按摩 |
|
印刷 |
8 |
影印、印刷 |
|
機汽車修理 |
5 |
機、汽車修理 |
|
教育 |
10 |
圖書租借與販賣、文具、才藝教學 |
|
其他 |
37 |
眼鏡、百貨、裝潢、手機、花藝等 |
|
總數 |
208 |
|
1. 店家密集度
（1）店家數：在這小小的街廓範圍面積內共擠入了357個店家，若單以永康街、信義路二段、麗水街及金華街所圍成的長方形區塊(面積0.04平方公里)，便擠入了243個店家，可見此商圈已經極高度商業化了，與民國60年代初期僅有少數幾家小吃店相比，環境變化十分劇烈。
（2）美食類店家：總數為149的店面，佔所有店面的42﹪。細觀臺北市各重要商圈，永康街商圈實為少數以美食聚集為特色的商圈。
（3）生活類店家：總數為208的店面，佔所有店面的58﹪。
（一） 店家分布與區位
1.
美食類：永康街商圈上美食類店家分布區位較不明顯，從街口到街尾都有不少店家落腳，但總體而言，鄰近永康公園週邊巷弄的店家密集度是比較高的，各式小吃與各國美食都可見到。若以美食種類來比較，永康街仍有兩種類型的美食呈現小小的聚集現象：(見圖二)
（1）
街口附近的湯包麵點類店家，如鼎泰豐、高記、群香品。聚集的可能原因據研究者訪談街上居民得知，可能為鼎泰豐生意興旺、名聲遠播，其他店家見有利可圖，便陸續進駐其週邊。
（2）
金華街243巷的咖啡店家，如SHIN'S BAGEL、永康階、瑪汀妮芝、遊子、烘焙者等。243巷雖然與永康公園鄰近，但因為巷內店家數不多，且與住宅區相鄰，整體風格不同於永康街的喧鬧，而是呈現出一種住宅區幽靜，這種優雅的氣氛吸引了許多的咖啡店進駐，形成一種獨特的商業聚集。
2.
生活類：永康街商圈上生活類店家種類眾多分布亦分散，但仍有數類呈現聚集現象，形成明顯的區位特徵。
（1）
服飾類：信義路、永康街、永康街13巷及麗水街所圍出的範圍內，聚集原因應是離永康街口近，附近又有著名的美食店面，吸引人潮聚集而吸引店家陸續進駐。
（2）
印刷類：此類的店家出現，是因為研究範圍內有兩所大學(淡江大學城區部、政大公行中心)設置，有其市場需求而存在。印刷類店家便圍著兩所大學的週邊設置（麗水街與金華街），與一般大學附近的印刷業聚集現象相似。
（3） 藝品、古董與珠寶類：據受訪店家表示永康街的外國客源，日本遊客最多，他們在用餐後仍會在永康街商圈逛街購物，抓住日本人出國旅遊會購買紀念品或異國風情禮品的心態，因此許多販賣中國風手工藝品與古董的店面便因為此種需求而生。但由於永康街店面租金昂貴，此類商店客源又有其特殊性，來客數不像美食類店家眾多，故此類店家多有店面小及遠離主街的特性，主要聚集位置在麗水街上(永康街12巷至金華街)。
藍：服飾類 紅：湯包麵點類 綠：印刷類 棕：咖啡類 粉紅：藝品、古董與珠寶類
圖二：永康商圈各類商家區位圖
（二） 店家位置與大小：
永康街總店家數目前共有357家店面，大多數店家都集中在「永康街、麗水街及兩街之間的巷弄」。永康街商圈屬於社區型住商混合類型的商圈，由於腹地較小，各商家開設位置皆為原先的住家，店面大小受限於原先的建築物(30～40年的公寓)的格局，且位置幾乎都在1樓，2樓以上幾乎仍是自用住宅，僅有信義路二段及麗水街（金華國小旁）上有位於2樓以上的店面。
各商家店面面寬多為3～
（三） 店家租金價格：
誠如前述，永康街商圈店面大多屬小型店，其原因亦可能是受到租金價格的影響。永康街商圈內極少出現自有店面的商家，絕大多都是外地人租借店面做生意的。永康商圈以美食聞名，人潮的聚集有其時間性與特殊性，通常過了用餐時間，人潮退去後店家營收的狀況就有明顯的差異，故租金變成為店家經營的沉重負擔，為了減少租金成本壓力店面，自然就能小就小。
根據調查，永康街商圈店面租金價格因區段位置（詳見圖三）而有所差異，但平均租金約為每坪12000元左右，並以永康街為中心向兩旁遞減。若詳細以區段來分別租金價位，則以「前段」：信義路二段與永康街口到冰館（永康街13巷口）為最貴每坪租金可達30000元以上（冰館店月租約為18萬，店面大小約為
圖三：永康街商圈店面租金區段圖
「中段」：從冰館到永康公園底（永康街31巷口）租金水準仍有每坪10000～15000元，位於永康街上面對公園的店租較高，巷弄內的商家店租則略低。大多數的美食類餐廳或小吃都位於公園附近的街巷內，各國籍的美食料理都能在此區找得到，如老張牛肉麵、永康刀削麵以及日式拉麵店等。
而過了公園之後，即為「後段」：永康街31巷起到金華街口，由於永康街街道至此已變小且無法雙向通車，再加上距離人潮最多的路口已有
六、結論
（一）
經實地調查，永康街商圈為高度商業化、多國美食及各類商店密集的社區型商圈。
1.永康街內聚集多國美食料理進駐，各式小吃、餐廳數目眾多，以中港台料理為最多(75家)，佔了一半以上，其次則為日式料理(21家)、歐系餐廳(21家)。
2.生活類以服飾類店數(54家)為最多，藝品、古董與珠寶類店數居次(41家)。
3.以永康街、信義路二段、麗水街及金華街所圍成的長方形區塊(面積0.04平方公里)，便擠入了243個店家，可見此商圈已經極高度商業化了。
（二）
店家分布基本上是無規則性的，僅美食類的湯包麵點類、咖啡店及生活類中的服飾類、印刷類、藝品、古董與珠寶類具有較明顯聚集現象。
1.湯包麵點類：聚集位置約在信義路永康街口附近的範圍。
2.咖啡店：聚集位置在金華街243巷。
3.服飾類：信義路、永康街、永康街13巷及麗水街所圍出的範圍。
4.印刷類：淡江大學城區部、政大公行中心附近。
5.藝品、古董與珠寶類：主要聚集位置在麗水街上(永康街10巷至金華街之間)。
〈三〉永康商圈店面大多屬小型店，主要原因為受限於原先的建築物(30～40年的公寓)的格局，以及租金過高造成成本壓力所致。
1.
永康街商圈屬於社區型住商混合類型的商圈，各商家店面大小受限於原先的建築物(30～40年的公寓)的格局，且位置幾乎都在1樓，2樓以上幾乎仍是自用住宅。
2. 永康街商圈的租金價格因區段位置不同而有所差異，平均租金約為每坪12000元，並以永康街為中心向兩旁遞減。
3. 「前段」：信義路二段與永康街口到冰館（永康街13巷口）為最貴，租金價格大致上為每坪15000～20000元。因為人潮最多，吸引大型連鎖性商店進駐，如現有的金石堂、Mister Donut、聖瑪莉、屈臣氏等。
4. 「中段」：從冰館到永康公園底（永康街31巷口）租金水準仍有每坪10000～15000元。大多數的美食類餐廳或小吃都位於此區內，各種不同的異國美食在此區都能找得到。
5. 「後段」：永康街31巷起到金華街口，租金價格為每坪6000～10000元之間不等。街道變小，商業活動減少，加上住宅密集的因素，使得店家的型態逐漸轉換成提供當地居民需求的商店，例如：寵物店、租書店、中藥行、美容按摩、便當店以及五金行等。
七、參考資料
1.
王智民(2000)。零售業經濟特性與店址選擇關係之研究。私立逢甲大學土地管理學系研究所碩士論文。
2.
朱柔若（2002）。社會研究方法-質化與量化取向。
3.
郭至剛 （2004）。全球化脈絡下的社區營造與縉紳化--台北市永康社區的建構與轉化。臺灣大學建築與城鄉研究所碩士論文。
4.
莊武釗（1985）。台北商業區商業活動特性之研究。中興大學都市計劃研究所碩士論文。
5.
少年及兒童休閒資訊網『美食、精品、咖啡館～永康公園生活圈』http://young.tp.edu.tw/case/20040817/20040817_01.html